Louer son bien en moyenne durée, d’un à plusieurs mois, permet de réduire les frais de conciergerie tout en évitant la législation contraignante des séjours courte durée dans les grandes villes et la gestion complexe de la taxe de séjour lorsqu’on loue sans passer par une plateforme.
Location meublée moyenne durée: cadre légal, fiscalité et avantages pour les propriétaires
La location meublée en moyenne durée s’impose aujourd’hui comme une solution idéale pour les propriétaires : plus rentable qu’une location longue durée, et bien plus simple à gérer qu’une location saisonnière. Mais pour en profiter pleinement, il faut connaître le cadre juridique et fiscal applicable, notamment les règles de la taxe de séjour, le choix du contrat (bail mobilité ou bail civil) et le statut LMNP ou LMP.
La location meublée moyenne durée : un cadre souple et légal
La moyenne durée vise des séjours temporaires, mais non touristiques, à partir d’un mois minimum.
Les locataires concernés sont souvent :
- des salariés en mission ou en mobilité professionnelle,
- des étudiants, stagiaires ou alternants,
- des personnes en transition (travaux, mutation, séparation…).
L’objectif n’est donc pas d’accueillir des voyageurs de passage, mais de répondre à un besoin temporaire d’habitation.
C’est ce qui distingue la moyenne durée de la location courte durée soumise à la taxe de séjour et à une législation bien plus stricte.
Deux cadres juridiques possibles : le bail mobilité et le bail civil
Le bail mobilité
Créé par la loi Élan (2018), le bail mobilité est le contrat de référence pour les locations meublées de 1 à 10 mois.
Principales caractéristiques :
- Durée : 1 à 10 mois maximum, non renouvelable.
- Public : locataires en mobilité (étudiants, stagiaires, salariés en mission, etc.).
- Aucun dépôt de garantie.
- Procédure simplifiée : pas d’autorisation de changement d’usage, pas d’enregistrement en mairie.
Le bail mobilité offre un excellent équilibre : il sécurise le propriétaire tout en restant attractif pour les locataires en mobilité temporaire.
Le bail civil meublé
Lorsque le locataire ne remplit pas les conditions du bail mobilité (par exemple, un séjour pour convenance personnelle ou pour raison familiale), il est possible de recourir à un bail civil meublé.
Particularités :
- Durée librement fixée entre 1 et 10 mois.
- Contrat conclu hors résidence principale et hors bail touristique.
- Souplesse contractuelle : préavis, garanties, conditions d’usage négociables.
Le bail civil est parfaitement adapté à la moyenne durée non touristique, à condition de ne pas être assimilé à une activité d’hébergement de passage. Si votre contrat évoque au minimum un mois (et exclu la notion de nombre de nuitées ou de semaines) la location ne sera pas concernée par la taxe de séjour.
Taxe de séjour et moyenne durée : êtes-vous concerné ?
La taxe de séjour est régie par les articles L2333-26 à L2333-47 du Code général des collectivités territoriales.
Elle s’applique aux personnes hébergées à titre onéreux dans :
« des hôtels, résidences de tourisme, meublés de tourisme, chambres d’hôtes, villages vacances, ports de plaisance, ou tout autre type d’hébergement de courte durée. »
L’esprit du texte est clair :
La taxe de séjour vise une clientèle de passage, c’est-à-dire qui ne constitue pas un domicile principal et n’y élit pas résidence.
La clé : la notion de “séjour de passage”
La loi ne fixe pas de durée précise pour distinguer un “séjour de passage” d’un séjour résidentiel.
Cependant, la pratique administrative et les jurisprudences retiennent que :
- Un séjour d’un mois ou plus, conclu dans le cadre d’un bail civil ou d’un bail mobilité, n’est plus assimilé à une clientèle de passage.
- En revanche, une location à la nuitée ou à la semaine, même répétée, relève clairement de la taxe de séjour.
Autrement dit :
Si le locataire signe un contrat de location d’un mois ou plus, avec un usage d’habitation temporaire mais stable, le logement n’est pas soumis à la taxe de séjour.
Bonnes pratiques
Pour éviter tout risque de requalification :
- Mentionnez clairement dans le contrat que la location est conclue pour motif professionnel, d’études ou de mobilité temporaire,
- Évitez toute promotion ou diffusion sur des plateformes dédiés au tourisme (Airbnb, Booking) pour ce type de séjour, privilégiez plutot des plateformes spécialisées dans la location en moyenne durée comme Click and Bed pour diffuser vos annonces
- Conservez une trace du bail civil ou du bail mobilité signé, afin de justifier le caractère non touristique de la location.
Le cadre fiscal : LMNP ou LMP selon vos revenus
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le LMNP est le statut le plus répandu parmi les propriétaires qui louent en moyenne durée.
Conditions :
- Revenus locatifs < 23 000 € par an,
ou inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer.
Fiscalité :
- Revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Choix entre :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %.
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, souvent fiscalement plus avantageux.
Atouts :
- Simplicité administrative (déclaration P0i).
- Peu ou pas de charges sociales.
- Fiscalité optimisée et flexible.
Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Le LMP s’applique si :
- Les recettes locatives dépassent 23 000 € par an,
- Elles sont supérieures aux autres revenus du foyer,
- Le loueur est inscrit au RCS.
Avantages :
- Imputation des déficits sur le revenu global,
- Exonération possible de plus-value à la revente,
- Statut adapté aux loueurs multi-biens ou à temps plein.
Obligation : affiliation à un régime social (SSI, URSSAF…) et versement de cotisations.
Moyenne durée : des avantages concrets pour les propriétaires
La location meublée moyenne durée est juridiquement plus simple et plus stable que la courte durée :
| Aspect | Courte durée (Airbnb, tourisme) | Moyenne durée (1 à 10 mois) |
|---|---|---|
| Public ciblé | Touristes, voyageurs | Étudiants, salariés, mobilité |
| Taxe de séjour | ✅ Oui | ❌ Non |
| Autorisation mairie | Souvent obligatoire | Non nécessaire |
| Durée des séjours | Nuitée / semaine | 1 à 10 mois |
| Gestion / turnover | Élevés | Réduits |
| Rentabilité | Forte mais instable | Équilibrée et régulière |
Conclusion
Louer en moyenne durée de 1 à 10 mois, et plus particulièrement entre 1 et 4 mois, est une stratégie gagnante pour les propriétaires :
- Moins de contraintes légales,
- Pas de taxe de séjour,
- Rentabilité optimisée,
- Fiscalité avantageuse avec le statut LMNP,
- Et surtout, une clientèle fiable et non touristique.
Que vous optiez pour un bail mobilité ou un bail civil, la location meublée moyenne durée combine souplesse, sécurité et performance économique — un format désormais incontournable dans les grandes villes françaises.
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